به گزارش اجاره به نقل از خبر آنلاین، تامین زمین برای ساخت مسکن در سالهای اخیر به یکی از مهم ترین محورهای سیاستهای دولت تبدیل گشته است؛ موضوعی که در قانون جهش تولید مسکن و سپس در برنامه هفتم توسعه نیز مورد تاکید قرار گرفت. با این وجود، تجربه اجرای طرح های مختلف نشان داده که میان تامین زمین و ایجاد مسکن قابل سکونت فاصله قابل توجهی وجود دارد.
ایسنا در خبری نوشت: این مورد در برنامه هفتم توسعه نیز با جزئیات بیشتری مورد توجه قرار گرفته است. بر مبنای ماده ۵۰ این قانون، وزارت راه و شهرسازی مکلف شده برای افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور، در روستاها، شهرهای کوچک و میانی، مناطق مرزی و از راه شهرک سازی برنامه ریزی کند. این قانون افزایش حداقل ۰.۲ درصدی مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی را با تراکم حداکثر ۶۰ نفر در هکتار هدف گذاری کرده و در جهت تسهیل مهاجرت معکوس، امکان واگذاری ۹۹ ساله زمین را نیز پیش بینی کرده است.
نکته مهم اینجاست که قانون، این توسعه را به رعایت سند آمایش سرزمین و ملاحظات مربوط به کاربری اراضی نیز مشروط کرده است. بدین سبب هدف، فقط افزایش محدوده شهرها یا توزیع زمین در نقاط مختلف کشور نیست؛ بلکه مقرر است ظرفیتهای جدید سکونتی در مناطقی ایجاد شود که امکان استقرار جمعیت و ارایه خدمات در آنها وجود داشته باشد.
۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی در راه واگذاری
ر همین چارچوب، یکی از برنامه های فعلی وزارت راه و شهرسازی، تامین زمین در روستاهاست. طبق اعلام اخیر حبیب ا… طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی حدود ۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی در کشور تامین شده که در مراحل مختلف آماده سازی قرار دارد و مقرر است پروسه ثبت نام متقاضیان آنها در حدود ۱۴۰۰ روستا شروع شود.
این برنامه تنها به تامین مسکن به مفهوم متعارف آن محدود نیست و گروههای مشمول قانون دفاع از خانواده و جوانی جمعیت و طرح های حمایتی مسکن را نیز دربرمی گیرد. درحقیقت دولت تلاش دارد بخشی از ظرفیت زمین روستایی را به ابزاری برای تثبیت جمعیت، دفاع از خانوارهای واجد شرایط و ایجاد زمینه برای بازگشت جمعیت به مناطق روستایی تبدیل کند.
اما پرسش مهم اینست که آیا واگذاری زمین به تنهایی می تواند مهاجرت معکوس ایجاد کند؟ تجربه سیاستهای توسعه روستایی نشان میدهد که پاسخ به این پرسش منفی است؛ برای اینکه خانوار زمانی حاضر به انتقال محل سکونت خود می شود که علاوه بر مسکن، به شغل، خدمات آموزشی و درمانی، حمل و نقل، زیرساخت های آب و برق و سایر امکانات مورد نیاز زندگی دسترسی داشته باشد.
از همین رو، آماده سازی زمین و ایجاد زیرساخت در کنار واگذاری آن اهمیت زیادی پیدا می کند. در آخرین جلسه پایش طرح های حمایتی مسکن نیز علاوه بر میزان پیشرفت ساخت واحدها، وضعیت آماده سازی و زیرساخت پروژه ها مورد بررسی قرار گرفت و وزارت راه از وجود عقب ماندگی در بعضی استانها و شهرهای جدید و تدوین برنامه جبرانی برای آنها آگاهی داده است.
طاهرخانی: زمین زمانی مسکن می باشد که امکان سکونت فراهم باشد
حبیب ا… طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در تشریح سیاست دولت بر همین تفاوت میان «زمین» و «ظرفیت واقعی سکونت» تاکید دارد. از نگاه او، اجرای سیاست زمین باید متناسب با ظرفیت و موقعیت جغرافیایی هر منطقه صورت گیرد و نمی توان یک نسخه واحد را برای روستا، شهر کوچک و کلانشهری مانند تهران درنظر گرفت.
به گزارش اجاره به نقل از خبر آنلاین، وی ضمن اشاره به حکم ماده ۵۰ برنامه هفتم درباره ی افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور توضیح داد که این حکم عمدتاً ناظر بر روستاها، شهرهای کوچک و میانی، مناطق مرزی و شهرک سازی است و نباید آنرا به مفهوم توسعه نامحدود محدوده کلانشهرها تفسیر کرد.
ایسنا در خبری نوشت: این اساس وقتی صحبت از ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم می شود، باید به این نکته توجه کرد که موضوع، افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور است و این ظرفیت قرار نیست فقط از راه توسعه کلانشهرها ایجاد شود. در خیلی از مناطق کشور، بخصوص روستاها و شهرهای کوچک و میانی، امکان ایجاد ظرفیت سکونتی وجود دارد و باید از این ظرفیت بهره برد.
در همین راستا سیاست واگذاری زمین روستایی توسط دولت چهاردهم دنبال می شود و ۲۳۰ هزار قطعه زمین در مراحل مختلف آماده سازی قرار دارند. مقرر است در حدود ۱۴۰۰ روستا پروسه ثبت نام آنها صورت گیرد. هدف اینست که از ظرفیت روستاها برای تامین مسکن استفاده و در کنار آن، زمینه تثبیت جمعیت و مهاجرت معکوس نیز فراهم گردد.
طاهرخانی در این خصوص تاکید دارد که صرف تامین زمین، مسئله مسکن را حل نمی کند و زمین باید همراه با زیرساخت و خدمات به ظرفیت واقعی سکونت تبدیل گردد. به قول او، تجربه پروژه های مسکن نشان داده است که وضعیت آماده سازی، محوطه سازی و زیرساخت های زیربنایی باید همزمان با ساخت واحدها دنبال شود؛ چونکه تاخیر در این بخش می تواند زمان تحویل واحدها را افزایش دهد.
نسخه زمین برای تهران جواب نمی دهد
اگرچه تامین زمین می تواند در روستاها و شهرهای کوچک بخشی از پاسخ به نیاز مسکن باشد، اما شرایط کلانشهرها متفاوت می باشد. تهران نمونه روشنی از این تفاوت است؛ شهری که بخش عمده ظرفیت اشتغال، خدمات، دانشگاه ها، مراکز اقتصادی و شبکه حمل و نقل در آن متمرکز شده و توسعه افقی آن با محدودیت های جدی مواجه می باشد.
به همین دلیل، اضافه کردن زمین در فاصله زیاد از محدوده های فعلی سکونتگاهی لزوما به مفهوم حل مسئله مسکن تهران نیست. اگر خانوار برای دسترسی به محل کار و خدمات ملزم به طی مسافت های دور باشد، کاهش قیمت زمین می تواند با رشد هزینه های رفت وآمد و زمان سفر بی اثر شود.
این مسئله پیش از این نیز در مباحث کارشناسی وزارت راه و شهرسازی مورد تاکید قرار گرفته است. بر مبنای اظهارات یکی از معاونان شهرسازی وزارت راه، بخش عمده اراضی تامین شده در سالهای اخیر در شهرهای کوچک، میانی و شهرک ها قرار داشته و سهم کلانشهرها از این اراضی محدود بوده است. در این نگاه، رشد کلانشهرها باید کنترل شود و تامین زمین نباید به توسعه نامتوازن آنها منجر شود.
از سوی دیگر، ماده ۵۰ برنامه هفتم نیز تاکید کرده که زمینهای مورد استفاده برای طرح های حمایتی بعد از تهیه طرح های توسعه شهری، آماده سازی و تفکیک قطعات در اختیار متقاضیان قرار گیرد؛ موضوعی که نشان میدهد قانونگذار نیز زمین آماده ساخت را مدنظر قرار داده، نه فقط قطعه زمینی که از نظر حقوقی امکان واگذاری دارد.
نوسازی بافت فرسوده؛ ظرفیت مغفول شهرها
در کلانشهرها، بخشی از پاسخ به نیاز مسکن می تواند در داخل محدوده های موجود جست وجو شود. بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری، زمینهای دارای ساختمان های کم تراکم و بعضاً متروکه و محدوده هایی که از ظرفیت زیرساختی موجود استفاده کامل نمی کنند، همچون ظرفیت هایی هستند که می توانند بدون گسترش بی رویه محدوده شهر مورد استفاده قرار گیرند.
مزیت این رویکرد آن است که بر خلاف ایجاد سکونتگاه های جدید، بخش قابل توجهی از زیرساخت ها، شبکه حمل و نقل و خدمات شهری از قبل وجود دارد. البته نوسازی بافت های فرسوده نیز با مشکلاتی مانند تعدد مالکان، توان مالی پایین خانوارها، دشواری تجمیع پلاک ها و هزینه بالای ساخت مواجه می باشد و بنابراین نیازمند مشوق های مؤثر و مدلهای تامین مالی مناسب می باشد. در حقیقت، در شهرهایی مانند تهران، مسئله اصلی فقط کمبود زمین نیست؛ بلکه دسترسی خانوار به مسکن در نقطه ای است که اشتغال و خدمات نیز در دسترس باشد.
مسکن استیجاری راه دیگر برای کلانشهرها
در کنار نوسازی، دولت مسیر دیگری را نیز برای پاسخ به نیاز خانوارهای بدون مسکن در پیش گرفته و آن توسعه مسکن استیجاری است. این سیاست بخصوص برای زوج های جوان و خانوارهای کم درآمدی که توان خرید واحد مسکونی ندارند، می تواند در کوتاه مدت اثر مستقیم تری نسبت به واگذاری زمین داشته باشد.
وزارت راه و شهرسازی پیشتر برنامه تامین ۱۰ هزار واحد مسکن استیجاری را دنبال کرده و ثبت نام متقاضیان در استانهای مختلف انجام شده است. بر مبنای آخرین اظهارات معاون وزیر راه، حدود ۶ هزار واحد از این برنامه تامین شده و پروسه تحویل واحدها نیز درحال ورود به مرحله اجرایی می باشد. در تهران و خراسان رضوی نیز بیشتر از ۳۰۰۰ واحد مسکن استیجاری برای زوج های جوان بدون مسکن درنظر گرفته شده بود و ثبت نام این واحدها از شهریورماه شروع شد.
این مسیر نشان میدهد سیاست مسکن دولت درحال حرکت بسمت تفکیک ابزارها بر مبنای نوع تقاضاست؛ به این معنا که برای یک خانوار روستایی، واگذاری زمین می تواند ابزار مناسبی باشد، اما برای یک خانوار مستأجر در تهران، دسترسی به واحد استیجاری با اجاره بهای حمایتی ممکنست اولویت بیشتری داشته باشد.
زمین، تنها بخشی از معادله مسکن
در مجموع، سیاست جدید تامین زمین را نمی توان فقط طرحی برای افزایش تعداد قطعات واگذارشده دانست. ماده ۵۰ برنامه هفتم از یک سو بر افزایش ظرفیت سکونتگاهی کشور تاکید دارد و از طرف دیگر، این افزایش را به ملاحظات آمایش سرزمین، نوع سکونتگاه و رعایت ضوابط کاربری زمین گره زده است.
بر این اساس، واگذاری ۲۳۰ هزار قطعه زمین روستایی می تواند بخشی از سیاست دولت برای تقویت سکونت در روستاها و شهرهای کوچک باشد؛ اما موفقیت این برنامه به میزان آماده سازی زمین، تامین خدمات و ایجاد امکان اشتغال و زندگی پایدار در این مناطق بستگی دارد.
در مقابل، برای کلانشهرهایی مانند تهران، توسعه افقی و عرضه زمین خام نمی تواند پاسخ کاملی به بحران مسکن باشد. در این شهرها، استفاده از ظرفیت بافت های فرسوده، نوسازی درون شهری و توسعه مسکن استیجاری می تواند در کنار سیاستهای تامین مالی و افزایش عرضه، نقش پررنگ تری داشته باشد.
۲۱۷